【本帖转载自城光茶话会，感谢城市之光A区北部热心业主辛苦整理】
业主主要疑问：
1、住宅用地审批通过L3商业是否合规？是如何审批通过的？
2、该地块控规容积率上限为6.03，报建容积率6.94，是否合规？
3、在网签率达95%以上的楼盘，在业主没参与的情况下，将居住用地改成居住用地兼商业用地是否合法；
5、将控规要求的同一地块，修改成两个地块目的是什么？
具体情况如下：
2010-2016年广州市规划局对文冲石化路以西旧改规划及边界进行公示
其中2012心悦湾开始预售申报占地面为8523平米；
注意：8523重点关注后面会用到
接下来
重点来了，注意！！！！！
2019控规AP0513038地块(即A北地块)要求
用地性质代码：R2
用地性质：二类后住用地
用地面积(平方米)：26307.9458268
容积本：6.03
建筑面积(平方米)：158636.94
建筑密度(%)：<28
绿地地本(%)：>35
2021广州市规划和自然资源局2021年11月19日审批通过文冲石化路以西城中村改造项目 （5-1地块）建筑工程设计方案；
其中规定：
总用地面积：37764平方米，其中可建设用地面积24038平方米；
（一）容积率：6.94 （以24038平方米可建设用地面积计算）
（二）建筑密度：26.7%（以24038平方米可建设用地面积计算）
（三）绿地率：22.4%（以24038平方米可建设用地面积计算）
（四）总建筑面积236686平方米，其中计算容积率建筑面积166778平方
这里我们的第一个疑问来了：
问题 一 :
（1）该地块控规建筑面积上限为158536.94 ㎡，实际建设200016.9 ㎡，超出41380 ㎡，仅看万科城市之光A北计算容积率面积166778 ㎡已超过控规要求。
（2）该地块控规容积率上限为6.03，万科城市之光A 北容积率6.94，如果按控规用地面积计算，容积率为7.60290831229873，远超控规要求的容积率6.03。
（3）预估绿地率26.48%，且万科城市之光A 北设计绿地率为22.4%，远低于控规要求35%。
期待专业人员帮忙解答 ！！！！
2022年期间审核通过A北5-8建设工程规划
2023年期间审核通过L3建设工程规划
其中：
商业、办公(自编号L3)：1幢地上24层，建筑面积26444.2平方米，计算容积率建筑面积25810.3平方米；
总建筑面积：贰万陆仔肆伯肆拾肆点贰平方米（26444.2平米），总计 算容积率建筑面积：贰万伍仟捌佰壹拾点叁平方米 (25810.3平米)；
重点来了，这里我们产生第二个疑问
问题二：居住用地上如何审批通过商业、办公？？？
AP0513038地块规划用途为二类居住用地R2，根据穗规划资源业务〔2021)16673号，政府批复在该地块上建设商业办公性质的L3，是否违反了该地块用途规划，且L3建设通过了有关部门层层审批；
2024年6月24日广州市规划和自然管理局黄埔分局公示了《石化路以西文冲1日改项目局部地块 (APO507、AP0513规划管理单元）控制性详细规划修正征询意见公示》公示后业主反馈后紧急下线并于27日再次公示
其中将重点是将APO513038地块由二类居住用地修改成二类居住兼容商业兼容商务用地和取消对地块容积率、绿地、建筑面积具体要求
问题三：
- 将原AP0513038地块修改为2块地AP0513038及AP0513061，由一块地变成两块地，如此重大的变更，按正常理解已经不能称为修正，而是完完全全的修改控制性详细规划，作为关系利害人，我有理由质疑此次修正控规的流程的合规性。
2.本次控制性详细规划修正，将AP0513038地块性质从二类居住用地修改为二类居住兼容商业商务用地，是在AP0513038地块房屋已经建成封顶的基础上所作出；是否合规；
结合上述相关文件整理我们相关疑问如下：
根据《广州市城乡规划条例》第四十四条要求，修建性详细规划应当依照相关法律、法规的规定取得相关产权人的同意。本人是万科城市之光A北业主，实名反对本次控制性详细规划修正，尤其是AP0513038地块（即万科城市之光A北区地块）的规划用途修正。
- 将原AP0513038地块修改为2块地AP0513038及AP0513061，由一块地变成两块地，如此重大的变更，按正常理解已经不能称为修正，而是完完全全的修改控制性详细规划，作为关系利害人，我有理由质疑此次修正控规的流程的合规性。
2.本次控制性详细规划修正，将AP0513038地块性质从二类居住用地修改为二类居住兼容商业商务用地，是在AP0513038地块房屋已经建成封顶的基础上所作出，违反了应先确定土地规划用途再开展动工建设的基本原则。严重损害了AP0513038地块上万科城市之光A北全体业主的基本利益。根据《广州市城乡规划条例》第四十二条，以出让方式提供国有土地使用权的住宅、商业、办公类建设项目，应当严格执行规划条件，除法律、法规规定可以依法申请调整规划条件的情形外，不得改变用地性质，不得改变容积率，不得降低绿地率，不得改变基础设施和公共服务设施的类别和减少其规模。我们认为此次修正不符合法律要求，应按原控规执行。
3.AP0513038地块规划用途为二类居住用地R2，根据穗规划资源业务〔2021)16673号，政府批复在该地块上建设商业办公性质的L3，本身就违反了该地块用途规划，且L3建设通过了有关部门层层审批，本身就是相关部门不作为、乱作为。本次拟修正规划用途，属于名目张胆将L3建设违法行为合法化，实属助纣为虐，严重伤害万科城市之光A北业主作为市民的最基本权益。而且目前我们业主有确切证据，证明万科在L3建设过程中存在报批一版，实际施工一版情况，蓄意欺骗政府及业主，将L3建设成实际意义的公寓。
4.原AP0513038地块建筑面积上限是158637㎡，而目前实际建筑面积合计200018㎡，超出控规41381㎡。剔除该地块上L3商业办公25810.3㎡，该地块住宅建筑面积174207.7㎡。根据广州市规划和自然资源局关于印发广州市控制性详细规划局部调整和技术修正实施细则（试行）的通知，第五条 在满足技术标准规范、设施承载力和服务半径要求、不增加总建筑面积（住宅建筑面积）、涉及调整范围不超过所属控制性详细规划单元面积50%的前提下，属于以下情形之一的，可以对控制性详细规划进行局部调整。所以只有在不增加总建筑面积（住宅建筑面积）情况下才能对控制性详细规划进行局部调整，因此本次调整不符合该规定要求，应予以取消。
5.假设本次控制性详细规划修改成功，则AP0513038地块建筑面积166779㎡，其中L3商业25810.3㎡，占比总建筑面积15.5%，如此之高比例，实属罕见。二类住宅的商业配套一般要求限制在10%以内。所以L3既不符合目前控制性详细规划，也不符合二类居住用地兼商业用地要求，应当予以拆除。
6.根据穗府国用（2012）第01100111号，地块AP0513061使用权面积为8523㎡，而本次披露用地面积仅4995㎡，一般使用权面积小于用地面积，两次公示同一块土地存在如此之大的面积差距，这本身就存在非常大的问题，建议严查。
7.根据此次披露地块AP0513038及AP0513061整体用地面积26308㎡，如果绿地率≥35%，初略算下需要9208平米绿地；而地块AP0513038用地面积为24038平米，绿地率仅22.4%，预估绿地面积5445㎡；那么地块AP0513061至少需要3763㎡绿地；若地块AP0513061用地面积为4995㎡，该地块建筑物基底面积为2206平米，剩余面积仅2789㎡，不可能达成绿地率35%指标。我认为在整个审批过程存在较大问题，本次修正控规缺乏严谨性。
8.万科城市之光A北业主此前已就该用地严重违规建设行为进行集体信访投诉。具体情况为：万科在建设城市之光（又名：文冲悦时代花园）A北过程中，完全不符合《穗埔开规委会纪【2019】3 号》、《穗府埔国土规划审【2019】11 号》发文要求，严重损害该地块所有业主的合法权益，包括不限于：
（1）该地块控规建筑面积上限为158536.94 ㎡，实际建设200016.9 ㎡，超出41380 ㎡，仅看万科城市之光A北计算容积率面积166778 ㎡已超过控规要求。
（2）该地块控规容积率上限为6.03，万科城市之光A 北容积率6.94，如果按控规用地面积计算，容积率为7.60290831229873，远超控规要求的容积率6.03。
（3）预估绿地率26.48%，且万科城市之光A 北设计绿地率为22.4%，远低于控规要求35%。
本次规划修改是在业主投诉后火速作出的，明显属于欲盖弥彰行为，试图掩盖万科开发商的违规建设以及L3栋的违规审批问题。
业主期望：
1、恳请有关部们组织座谈会，给业主答疑解惑，解决心中疑惑 ！！！！！！